내집 마련은 많은 한국인들의 꿈이기도 한데요, 내 집을 마련하기 전 전세를 사는 것은 필수적인 절차가 되었습니다. 집주인에게 나의 전재산에 가까운 돈을 맡기기 때문에 이를 잘 돌려받아야 합니다.
이때 우리는 확정일자를 받거나 전세권을 설정하게 됩니다. 그런데 궁금함이 생깁니다. 전세권설정과 확정일자의 차이점은 뭘까? 보장하는 건 같은 것 같은데 말만 다른건가? 궁금하시죠?
주택임대차보호법이 생기기 전에 임차인은 보증금을 보전받기 위해 전세권 설정 및 근저당 설정을 해야만 했습니다. 그런데 이게 복잡한 면이 있습니다.
주인의 동의가 필수요건이고 임차인의 권리임에도 이에 응하지 않는 집주인의 갑질 아닌 갑질이 존재해왔습니다. 또한 설정을 못한 상태에서 집이 경매에 넘어가면 보증금을 못받는 불합리도 발생하죠.
이런 불합리한 점을 해결하기 위해 주택 및 상가건물 임대차보호법에서는 확정일자를 받는 것만으로 임차인의 보증금을 온전히 보전할 수 있도록 보장해주고 있습니다.
전세권 설정과 확정일자의 차이점은 바로 주인의 동의 존재 유무입니다. 전입신고 후 확정일자를 받는 것은 주인의 동의가 필요가 없으므로 더 편리한데 보장은 받을 수 있다니 합리적입니다.
전세권설정과 확정일자의 차이에 대해 조금 더 살펴보면 확정일자의 효력 발생 요건 및 시기는 전입신고와 주택의 인도 및 계속 거주 조건입니다.
전세권은 설정등기만 하면 거주할 필요도 없죠. 또 보증금 반환이 불이행시 확정일자는 보증근 반환 소송 후 경매를 신청할 수 있지만 전세권은 바로 경매신청이 가능합니다.
그러나 경매시 확정일자는 토지와 건물 모두에 효력이 미치지만 전세권은 건물에만 미친다는 것이 차이이기도 합니다.
묵시적 갱신시 확정일자의 경우 임차인이 계약 해지시 3개월 후 효력이 발생하는 반면 전세권은 임대인 또는 임차인의 계약 해지 요청 시 6개월이 지나면 전세권이 소멸하는 점도 다릅니다.
그러나 우리에게 확 다가오는 전세권설정과 확정일자의 차이는 바로 비용이 아닐까 싶습니다. 확정일자는 천원 가량의 적은 돈이 들지만 전세권설정 비용이 많고 해지비용도 든다는 점이 치명적이죠.
전세권 설정비용은 등록세가 전세보증금의 0.2%, 교육세는 등록세의 20% 그리고 증지비가 추가 발생합니다. 그리고 이 복잡한 걸 법무사에게 위임할 경우 법무사 보수도 있습니다.
예를 들어 6천만원짜리 전세권을 설정하면 전세권설정 비용만 152,0000원입니다. 법무사 수수료는 20~30만원 가량입니다.
전세권설정과 확정일자의 차이에 대해 감이 오시죠? 비용이 들고 집주인의 동의라는 조건이 번거롭고 까다롭긴 하지만 보장은 확실한 것이 바로 전세권설정입니다.
가능하다면 전세권 설정을 하되 비용이 부담스럽거나 전세권 설정이 어려울 경우엔 확정일자를 받는 것이 차선이라는 생각이 듭니다. 나의 피같은 보증금 스스로 잘 지키기 위해 노력합시다
